オンライン不動産オークションの開き方
住宅、土地、ガレージ、賃貸中の投資物件は、どれもタイムドのオンラインオークションで売ることができます。オークションそのものは簡単な部分です。うまくいくかどうかを決めるのは、入札開始前の準備と、その後の法的な手続きです。このガイドでは両方を取り上げます。
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弁護士と一緒に方式を選ぶ
不動産オークションにはいくつかの形があります。落札と同時に拘束力のある契約が成立し、一定期間内に決済・引き渡しが行われる方式もあれば、落札者が物件を押さえるための手数料を払い、その後定められた期間内に契約を交わす方式もあります。どの方式が使われ、どう運営しなければならないかは、国や州によって異なります。何かを広告する前に、売主側の弁護士と方式と売買条件を取り決めてください。
関係書類を用意する
真剣な買い手は、入札前に書類を見たいと考えます。権利関係、登記事項証明書などの調査資料、売買条件、賃貸借契約や賃貸借一覧、都市計画の情報、必要な証明書です。これらをロットと一緒に公開し、最新の状態に保ってください。後から追加された書類ひとつで、入札者が払おうとする額が変わることがあります。
売出価格と最低落札価格を決める
売出価格は、入札がどのあたりまで進むと見込まれるかを買い手に示すものです。最低落札価格は、売主が受け入れる非公開の最低額です。国によっては規則が両者を結び付けています。たとえば、最低落札価格を公表した売出価格より高く設定してはならない、といった具合です。販売する地域のルールを確認し、どちらも現実的な額にしてください。
内覧と調査の段取りをつける
決まった日にまとめて内覧を行い、買い手が求めれば調査士や施工業者の立ち入りも受け入れます。出品ページの写真、間取り図、動画での案内があれば無駄な内覧が減り、何が含まれるか（設備、土地、通行権）を明記すれば思わぬ行き違いも減ります。
入札前に入札者を確認する
高額なロットでは、すべての入札に名前が伴うべきです。入札者には登録と規約への同意を求め、監督当局が求める本人確認とマネー・ローンダリング対策のチェックを行ってください。これは不動産会社の義務であって、オークションソフトの義務ではありません。終了を見守れない買い手には、事前入札で上限額を預けてもらいましょう。
終了を運営する
ロットごとに決まった終了時刻を設け、ソフトクローズを使えば、終了間際の入札は最後の1秒で勝つのではなく時計を延長します。入札の進み具合を売主に随時伝え、最低落札価格を下回って終わったロットへの対応策を用意しておきます。最高入札者への提示か、終了後しばらくの間の価格の提案の受け付けです。
弁護士に引き継ぐ
終了後、落札は始まりにすぎません。手付金、契約、顧客資金、決済・引き渡し、登記は、公表した条件のもとで当事者とその弁護士が扱います。双方に詳細を速やかに送り、最初のステップで取り決めた手続きに従ってください。
よくある質問
オンライン不動産オークションはどのように進みますか。
物件は関係書類と終了時刻とともに出品され、登録済みの入札者が終了までオンラインで入札し、終了間際の入札は時計を延長します。その後どうなるか（ただちに拘束力のある契約が成立するのか、押さえの期間に入るのか）は、方式と、弁護士と取り決めた売買条件によって決まります。
売出価格と最低落札価格の違いは何ですか。
売出価格は、入札がどのあたりまで進むと見込まれるかを公に示す目安です。最低落札価格は、売主が受け入れる非公開の最低額です。国によっては両者の関係が規制されているので、販売する地域のルールを確認してください。
オンライン不動産オークションの後、手付金や契約は誰が扱いますか。
買主、売主、そしてそれぞれの弁護士が、ロットとともに公表された売買条件のもとで扱います。オークションソフトは入札を運営して結果を記録するもので、手付金を預かったり売買を完了させたりはしません。
オークションで売れなかった物件でも、まだ売れますか。
はい。オークション後しばらくの間、最高入札者から順に価格の提案を受け付けるか、売出価格を見直して再び売りに出すのが一般的です。